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信じてはいけない アパート経営で大儲け   はてなブックマーク - 信じてはいけない アパート経営で大儲け

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今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、地方都市にある親の土地にマンションを建てたり、アパートを一棟買いするなどして成功した人の話などが紹介されている。しかし長年、不動産の売買に関わってきた私は声を大にして警告したい。「これからアパート・マンション経営はしてはいけない」と。
多くの人は、アパート経営を勧める大手不動産業者の「一括借り上げシステム(サブリース)」という言葉に惹かれて投資を考える。アパートの建築契約を交わせば、業者側が部屋を借り上げるしくみで、「30年間保証」などといううたい文句によって「30年間、投資物件の家賃が保証されるのではないか」と考えるわけである。

しかし、このシステムは部屋を借りることを保証するだけで、家賃額を保証するものではない。一定期間のみ家賃を保証し、その後は市況によって家賃を調整することになる。年数が経って建物や設備が古くなれば、家賃が下がっていくのは普通のことだから、ほとんどの場合損をすることになる。最初の3年は一定の額を保証されることが多いが、この手の投資用物件は建築費用が相場より割高なことがほとんどだ。その差額で業者が家賃保証をするしくみなのである。そもそもサブリースは、家賃相場の8~9割が大家に支払われるシステムなので、最初から家賃を下げて自力で探したほうが得だといえるだろう。

新築当初1年から2年間くらいはそれなりに高い入居率となるかもしれない。しかし、それは、これまで古いアパートに住んでいた人が、新しくて設備のよい部屋に入りたいと移ってきたケースが多い。5年も経てばもはや新築ではなく、新しい物件に対抗するために、さらに家賃を下げなければ入居率が下がるはずである。

もう一つ、固定資産税や土地・建物の評価額は、アパートの入居率が低下しても同額である。一等地でない限り、アパート・マンションは、建ててから5年経過すると利回りも半分程度になると思ってよい。最初に業者がうたうような高い利回りは決して長く続かないのだ。

ここで、多くの不動産業者は「家賃を上げるためにアパートのリフォームをしないか」などと持ちかけてくるのだ。「銀行から資金を借りればいい。ローンがあれば土地の相続税も安くなりますよ」などと誘ってくる。しかし、結局、家賃収入の倍近くの返済をしなくてはならないこともしばしばで本末転倒である。ほどなく破綻し、物件は競売にかけられる可能性も高い。

高度成長期からバブル期までの「土地神話」はとっくに崩れ去っている。大規模地震発生の可能性も強まっており、都市部で再び震災が起これば不動産市況はますます厳しくなるはずだ。今後、地価が上がる見込みがあるとすれば一部の都心の超一等地のみ。郊外や地方ではこれからさらに地価下落は続き、極端に下がらないのは、例えば東京都内に近い埼玉県の大宮地区や川口市、千葉県なら市川市あたりまでだろう。

少子高齢化で、日本の人口は毎年10万人以上減少している。アパートを借りる人そのものが減っている一方で、わが国の総住宅数は、10年前に比べて734万戸増加している。需要が追いつかず、すでに全世帯の約1割が空き家という状態である。インフレヘッジには土地がよいなどとよくいわれるが、需給バランスを考えると、もはや
ほとんどの不動産はヘッジにならないだろう。すでにアパート経営を行っている人は、損を出しても今のうちに売ってしまったほうが賢明だと思う。5年後にはほとんどの物件価格はさらに安くなっているだろうから。

やすらぎ顧問、経営コンサルタント
須田忠雄
すだ・ただお●1946年、群馬県生まれ。
78年、群馬県桐生市にやすらぎ設立、中古住宅再生事業を行い、ピーク時には日本一不動産を
買う男と言われた。著書に『アパート経営はするな!』。

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20120518-00000001-president-bus_all
(元スレ)



おいしい話をもってくるアホは居ない

それだけのこと。



一回でていった部屋は二度と埋まらない



アパート・マンション建託は、
契約するまでは大家が建託会社のお客さん
契約したあとは建託会社が大家のお客さん
契約した後まで客のつもりでいるんじゃねーよ
 ってこと

>>
契約した後の運用の結果がどうなるという実情を把握している建託会社が大家に色々言ってやる気にさせてやらせる
やった後は建託会社の傘下に入る形になって大家があれなんか話が違うと感じる状況になる

羊買いが羊を囲って囲われた後の羊がメェーメェー騒いでももう遅いということですね



本当に儲かるなら、不動産屋が建てるだろ。

>>
まったくそのとおり。汚い商売だよ。



なんの工夫もなく平均的なことを言われたとおりにやったって、そんなもん成功するはずがねぇっての
アパート経営だろうがその他の事業だろうがなんだってそれは同じだ



30年後の人口を考えれば、馬鹿でもわかることだ。
首都圏以外は、人口が激減する。

>>
2015年で減少と言われています。



儲けたかったら自分で運営管理しれ
バカじゃね?
丸投げで委託しておいて儲かる訳がない



世の中の原則は、プロが素人を騙す

原則は学校で徹底的に教えよう
搾取はいくないという左翼教育ではないぞ
身の丈で生きろという事だ



首都圏も、今後は人口が増えないので、老朽化すればたちどころに入らなくなる。
首都圏以外は、需要そのものが無くなる。



>破綻し、物件は競売にかけられる

その物件を二束三文(ほとんど土地代)で買えば何とか利益は出る
新築で建てるのはあほ

>>
今は、解体費用でわずかな儲けも吹き飛びますw。




大東建託やレオパレスのことだな



音や振動が筒抜けの安普請で入居しても半年も経たずに引っ越してしまうので
新築なのに空き部屋が目立つ



ウィン・ウィンの関係になるような商売がどこにでも転がってるわけないだろうに。



収益物件をローンで買うと大体失敗するよね。



日本人にとって土地は究極の財産と思われてたからね
一旦手に入れると手放すことがなかなか出来ない
特に高齢者にはまだ土地神話があるんじゃなかな

だから相続時に本当は売ってしまったほうが良い場合でも
マンション経営をしてリスクを大きくしてしまう



これは人口が増える時にやる方法
人口が減ってる時にやるのはアホ
かつてのニュータウンなんか一戸建ての空家がどんどん増えてる
あれを転売した方がいい



これからは事務所可にしなければいけない物件が増えるよ



今は事故物件一発で終了だしな



融資をうけて、現状の表面利回りが15%以下の物件購入などありえないんだよね~!キャッシュフローほとんど残らないしww
あくまでもプロ(不動産屋)が購入する場合だけどね。



親がやっててそう思う。

親が父親の遺産分配なく全部持ってって、不動産買ったけど改装と税金で儲けはマイナスじゃないかと思う。

でもまあ、不動産やらなかったら全部遺産無くすと踏んでるので止めはしないけど。



大東や東建は年中求人しているが離職率高すぎるのか?

>>
だろうね、高額の報酬をちらつかせて社員を集め、ローラー営業。

家にもよく来た、あの報酬を考えたら、大家の儲けなんか雀の涙。

奴らの仕事は建物工事の営業。


>>
派手なTVCM打ってるとこはロクなもんじゃない
賃貸の仲介とかの大手とかもそうだが、研修期間は薄給で、
その後はノルマっつーか兎に角銭持って帰ってこいとやたら五月蠅い

この手の業者はクソ揃いなのそろそろ知れ渡ってるし、
今更引っかかるのなんてとんでもない欲ボケのお馬鹿さんのみ


>>
ブラックで有名だよ

ノルマが過酷すぎる。達成できなければ上司から殴る蹴るは日常茶飯事
サビ残は当たり前、年間休日10日間。必要経費は原則認められない
一括借り上げの客から詐欺師呼ばわりされたあげく殴られる
部屋は自分の客のアパートを3部屋強制的に借りさせられる(家賃自己負担)


>>
ガチガチの営業会社だから数字作れない人間は3ヶ月までに自主退職するのがルールなのでは

>>
保険営業と一緒で、家族親戚に建てさせて後は用済みで選手交代



パチや競馬の情報屋と同じだよ
儲かる?じゃ人に勧めずお前がやれば独り占めできるじゃないか



やっすい中古のアパートを買って、自分で手直ししながら賃貸すれば多少は儲かるんじゃないのか?

>>
管理を自前ですれば損にはならないと思う
でも殆どのオーナーはそんなこと出来ないんだよね

以前不動産業界で働いていたけどその会社の役員はうちはオーナーから人質(賃貸物件)とってる
から安心って言ってたよ



○○建設は賃貸住宅を建てさせて、少し古くなって入居者が少なくなり、
収入が激減してローンの払いが悪くなった状態で、二束三文で買い上げる
家を建てさせて設ける、転売或いは自社管理で設ける、の二重得



親がバブル後マンション投資で失敗した
成功した話聞いたことない
たまに投資の雑誌でサラリーマンやりながら1億とかの単位で銀行から借金してアパート投資やってる人がでてくるが
怪しげでリスク高すぎるしもともと投資アパート業者の広告記事なのだ



儲かる所は不動産屋が抑えているというね。



マズ、商圏、どれほどの入居者が見込めるか、それか、
どんな層を狙うか・。

俺が考えてたのは、ドアのデザインが同じでないアパート。
間取りは仕方ないにしても、倉庫風で無く、
せめて、住んでる人のこだわりを実現出来そうな住宅。

>>
こだわりを持つと儲からないよ



昔から言われてるけど、商売は立地が全て。

うちも親父の代からビル貸してるけど、駅前なので築43年だけど空いたためしがない。
マンションもやっぱり駅から徒歩3分なので築38年だけど、全然空かないし家賃も下がらない。



現金持ってれば、何もしないのが一番イイだろw。



それでも皆が夢見る不労所得。

>>
不労所得を夢見るというより土地を失いたくないという気持ちが強いんですよ



おいしそうな中古マンションがどんどんおいしくなくなる話
http://www.amazon.co.jp/dp/4022140399



東◎や大◎建託とかの話だな、建てた人が払えなくなり、子会社が買いに来るらしいね。



ポジショントークだな。
不動産は資産。コレはガチ。
資産や商才の無い奴が背伸びして手を出すから失敗する。

賃貸暮らしマンセー記事もポジショントークだし。

結局金の無い奴は諦めろって事だ。
金持ちには勝てない。



建物は負債だろw。



うちの近所の部屋は以前の住人が痴情のもつれで刺殺された部屋も
4ヶ月後には普通に次の人が入ってたよw

>>
で、違約金払って一年以内に出てくれたら家主は二度おいしいw



安愚楽牧場なみの”詐欺”と最初から認識してんだけど?

日本に空き家や廃屋がどれだけあるか調べれば、
分かりそうなもんだけどね。



アパートと喫茶店は立地やロケーションがすべて。それ以外は家賃がすべて。

銀行員と不動産屋には自分のアイデアを喋っては駄目。
あいつらは大口顧客に得意げにペラペラ喋るし。信用してはいけない。

いまからの高齢化社会は交通や病院の利便性を求めて都心部に集まるので
人口300万人以上の都道府県は不動産需要まだましかも知れないけど
それ以外はジリ貧確実。
俺の親も1億以上の預金あるけど持ち家の一軒家売って
自家用車も売って病院が多く環境の良い大阪の北摂に家賃9万円の賃貸マンションに
来月引っ越すそうだ。



場所と狙う顧客を間違わなければ
アパート経営は儲かるよ

とりあえず、自分で住みたくないようなワンルームは儲からない



そもそも建築費が高すぎなんだよね
オーナーは相続対策だけに目がいってるから
長期的な収支に無頓着なんだよ



解体費用も高いんだよw。



ちょっと電卓叩いてみたら
儲かりそうにないのが分かるような

>>
そうそう
5年とか10年とか、固定時期の家賃の話だけされて
それが30年とか半世紀とかずっと続くと思い込んでいる



本当に儲かるなら
人に教えない
今の時代立地がすべて 一等地のビルだけだよ
儲かる立地のアパートは売りに出ない

>>
大前提として、銀行から金借りなければ不動産投資は儲かる
そして、半額借りるくらいなら問題ない
それ以上借りて買うのは数年内により高値で転売できる場合のみ


なぜ企業がやらないかというレスが多々あるが、企業は全部やってるよ
でも、土地を自前で用意できる地主と違って、業者のキャッシュには限りがある
だから、全額キャッシュで買うなんてことは滅多にできない

その点、建築費だけ借りればいい地主は不動産投資をしても儲かる可能性は十分ある
東京の山手線駅徒歩5分なら大東建託の口車に乗せられたって損はしないだろうよ



いや、でもレ〇パレスとか〇東建託とかの営業はすごいんだぞ?

土地持ってる年寄りを言いくるめて一億とかの借金させてアパート3棟とか建てさせて。

あれはジジババはやられるわ。空室できても建てさせて金貰っちゃえば後は知らん顔。
空室保証なんて言って計画書作ってもすぐに見直し。



それなら駐車場の方がコストいいんじゃないの?

>>
土地を持ち続けるなら駐車場が一番良いです
アスファルト舗装すれば構築物扱いになりますし

ただロケーションが良くないと誰も借りてくれないですけどね



個人相手の月極なんてメンドくさくて儲からない。



相続税の関係で借金する事が必要であれば選択肢になるが、借金して土地購入&
建築は無謀。まともな建築会社ならば勧めない。

不動産投資をしたいならば、REITやっとくのが無難だな。



普通に相続税払った方が気楽でイイよ。
欲が身を滅ぼす。



昨年、○○○○○が入居率が80%前半、請負受注高が激減したのに
赤字幅がとてつもなく縮小していたわけだが
太陽光発電システムやセキュリティシステムなる新しいオプションを追加してたのな
その設置棟数が鰻登りだわ
これもまたぼったくりなのだろうけど、なかなかやるわな



私、アパート経営してるけど(やっと3年目)
どうにか生活成り立ってるよ。
まぁ、家賃は下がるだろうし修繕費もかかってくると思うけど
楽観してます。

>>
修繕がかかり始めてからが本番ですよ



知ってた
レオパレスとかプラモデルみたいな物件を高額で押し付ける



減価償却の関係で最近は木造を売るところもあるぞ。今の時代木造のアパート
に住みたいと思うのかな。



建託会社自身も、アパート建託で儲けるためにやってる人はあんまいないよ
相続税対策ですってインタビューで公言してるわけで、儲からないのは当たり前だな



ローン組んでまでアパート建てるのは愚の骨頂だけど、もともと土地と金を余らせてる人には悪くない選択肢なんだよな。
うちの隣のババア、無職だけどアパート経営で贅沢三昧の生活してるぞ。大学の近くだからいつも満室だし。



融資と資金の枠組からMAXの物を計画して建てさせるからね。
一括借り上げも家賃の見直しあるし。

うまくやっているサラリーマン大家は
ちょっとした手直しやクリーニングなんかは休日使って自分でやってるな。

REITなんか終わってる。



アパート経営しているけど、
自分でメンテナンス掃除やらないとね。
建物の傷みがわかるし。
業者に丸投げしていいのは複数持ってる
お金持ちだけ。



アパート経営で大切なのは利回り。
アパートメーカーは利回り10%とか謳うがあの計算方法は超危険。
注意事項は見えないほどの文字でしか書いてない。
アパート経営参入なら競売や金融物などで中古を手に入れよ。
東京や大阪など大都市近郊の職住ドアーツードアで1時間圏内の駅近。
これ以上不景気になって自動車も手放してもいいように駅徒歩圏は絶対。
東海道本線や山陽本線などという本線上。
通勤通学に乗換えがいるとかバスも絡ますとかはダメ。
固定資産税、都市計画税、メンテナンス費用、補修費、空室リスク、仲介業者
への尻たたきのための金銭、不景気に夜賃料の下落・・・etc。
それら全て年間経費に含めて収益計算して買うんだよ。
上記で10%の計算すりゃ例え入居者が半分になっても、例え家賃が半分になって耐えられる。

それには一つ抜け落ちている項目がある。
ローンの支払だな。
アパートなんてローンで買うな。
現金で買えということ。

これからは元々の土地持ちや無借金現金買いする奴しか耐えられない時代は
来るだろうな。



マンション投資とかよく会社に電話かかってきたなー
1000万のワンルームで20年ローンとかいうやつ
色々利点ばかりまくし立てるから「手出しなしで20年後にはワンルームが
あなたのものにっていうけど20年後にそのボロボロのワンルームいくらで売れんの?」
って言ったら黙りやがったw
「20年間ローンで縛られた挙句200万やそこらの価値しかないワンルーム手に入れるくらいなら
株でも買っといたほうがマシだよね?」って言ったら「・・・・・。でもお客様には損をさせません!」
だってさw「いやあなたに幸せになってもらいたいからこの権利はあなたに譲ります」って言って電話切ってやったよw



「一括借り上げシステム(サブリース)」 なるものがCM打たれてる時点で儲からん証拠だ
儲かるんなら業者が自分で買いあげてる・または市場に出る前に買い手がつくだろ


>>
初期投資を其処らの土地持ちにやらせて、借金背負わせて、払えなくなり成ったら泣き付いてきた所を、子会社に安く書いたかせる迄がお仕事なんだよね。



30年間同じ賃料で計算してるがあり得んだろ



まあ、都心は田舎から転居してくる高齢者が多くなってくる。
過疎が進む一方で、東京だけは過密になってくるからなあ。

都心の繁華街の中に老人ホームできているんだよな。
それもそこそこ安い老人ホーム月額ではいるようなシステム。
開発段階からマンションとかと提携して開発したから安くできたんだと。
ニュースでやってた。
一人だけになると老人で都心に住みたい人も多いんだよね。
都心のほうが、尋ねてきて一緒に外出とか出きるが、田舎老人ホームだと子供も簡単に行けないから一生放置で終了。
そういうの嫌って人がいる。
旦那死んで一人だと元気なうちは映画見たり買物行きたいって人も多い。



駐車場のほうがリスク少なくていいわ

>>
その型が増えています。

あれも大手パーキング会社ががウマイ話を持ち出しそう。



俺の知らない所でうちの親が東建の営業にやられて契約までした後だったけど、契約解除させた。設計料で数十万かかったがな。



要するに場所だよ場所。
うちもアパート経営してるけど、都内JRの駅近しか買わない。
しかも中古のアパートを買って直して貸す。はじめから建てたりはしない。
建てることもあるけど、それは昔からうちの土地だった場所に三軒だけ。他は全部中古アパート。
約200部屋まで来たけどほぼ満室。駅近で格安で貸せば確実に人は入るよ。
うまくやれば12~3年で借金も完済して土地も建物も自分の物。
土台の無い人には銀行が相手にしてくれないとは思うけど、
ある人は、今なら金利も安いし(うちは1、9%)やり方次第でいくらでも金は入ってくる。



ウチの実家は駐車場と自販機でボロ儲けみたいだ。
でも、これからは車乗る人も減るし、電力の関係で自販機もどうなるか分からんから、
安パイな方策でも無いと思うなぁ。
商業ビル+1階にコンビニってのが良いんじゃない?
企業ビルのコンビニって人が溢れてるじゃん?
でも、会社がビル立てて、食堂作らないで、子会社にコンビニ経営とかさせてるのかな?w



不動産屋を通して回ってくる物件何て、全部出がらしだから
投資の絶対条件はインフレ 入居率が悪くなるとホントしんどいからやめときよ



うちも賃貸マンションをやってるけど、アパートやら賃貸マンションで
儲けるには一切借金なしで建てること。
うちは親父が死んだときに物納ついでに区画を売って、残った土地にマ
ンションを建てて家賃収入で暮らしてるけど、管理は管理会社に任せて
る。


>>

あふぉ発見

金がない奴が、相続対策でするのがAP
金があればほかに有利な投資は幾らでもある。
AP投資の利回り理解してるか?


>>
相続対策でするのがAPなんていつの時代の営業トークだよ。
借金さえなければ10%は堅いんだけど、
ほかに有利な投資とやらを是非聞いてみたいなあ。


>>

馬鹿発見

APは相続税対策なんだよ
金儲けとしてはハイリスク・ローリターン

AP以外の相続税対策あるか?
馬鹿は対策もしないで飛び込むから馬鹿といわれるw


>>
一体、何世代前の話してるんだよww
つか相続のためのAPなんて都市伝説に近いよ。
なんアパートを建てると相続税が安くなるかの仕組みを考えればわかるけど、
献上先が国か銀行・不動産屋・建築屋かの違いだけ。
ぜんぜん相続税対策にならない。
大刀建託に騙されるタイプだなw


>>
固定資産税は待ったなし。相続の話は余程の土地持ちにしか大して恩恵がないよ。
土地をそのまま放置しても相続税を期間内に払わなければならない。イザ、土地を売ろうにも
業者は足元を見て安値で買い叩こうとする。それならアパ・マン建てて借金まみれにし、相続税の負担を
減らすのは有りと言えば有りなんだわ。勿論、アパ・マン経営が甘いものではない。

しかし、不動産の相続は誤魔化しようがないし、国の方が相続税の払いに対して融通が利かないのも事実。



不動産経営はパワーが無くては出来ない。
管理会社を作って営業、管理、特殊リホーム、特殊清掃を
維持しなければ利益は揚がりません。丸投げすれば業者の思う壷。
快速電車が8分とか地下鉄が5分に1本とかの都市部でしか無理です。



儲け話を他人にしかも本にして大々的に宣伝するか?w
すでに儲からなくなっから、そのノウハウで儲けようとしてるのが
わからないの?



この記事は、大東建託・東建コーポレーション・レオパレス・生和コーポレーションとかのことなんだろうね。
ただ、アパートの建物部分を投資するだけの大家業はまだ良いと思うよ。
元々、地主である程度資産がある訳だから、投資として失敗しても土地を処分すれば、
借金返済できて手元にも少しは残るだろうから。
もちろん、普通に土地だけ売っていた方が良かったと後悔するんだろうけど
地主であり資産家だから人生のやり直しが聞くし家族への被害も最小限で住む。

最悪なのは、都市部のワンルームマンションを新築で建築したのを部屋単位で分譲販売してる会社だよ。
東証2部のFJネクスト、東証2部のプレサンスコーポレーション、東証1部の日本エスリードとか、
陽光都市開発、日商エステムとかだね。
ワンルームを1600万とか2500万で売ってる。
こういう会社は、医師や経営者をメインにしてると思われるだろうが実態は違う。
昔は世間知らずの医師が買うこともあったが最近は医師も社会勉強してるし、
リスク管理能力の高い経営者はまず買わない。

実際は、公務員、教職員、看護師の名簿を業者から仕入れて、若い営業マンが朝から晩まで電話を掛けまくってる。
そして、実際にあって契約するんだが、頭金無しで35年ローンで買えるから年収700万のサラリーマンが
1700万のワンルームを5室くらいアパートローンで買ってる。

実際は、空室時のローン支払い、築古になると修繕積立金の値上げ、入居者募集の広告費、固定資産税、
入居者入れ替え時のリフォーム代、家賃集金賃貸管理料で、年間家賃収入の40%くらいが経費として掛かる。
そして売ろうにもワンルームなんて実需の需要が売れないから価格は3年で半額以下。
そもそも売る為にはローンと売却金額の差額を現金で入れないと売り出すことすら出来ない。

世間に揉まれてない緩い公務員や独身女性が買ってる。
こういうワンルームデベロッパーの売り上げが年間5000億円くらいあることを考えると、
リスクの高い不動産投資家が何十万人もいることになる。



この記事を読んだだけでは、この記事の趣旨がイマイチ理解できないと思う。
とりあえず、須田氏の「アパート経営はするな」を読むことをお勧めする。
本の内容はサブリース商法(いわゆる一括借りあげ)のあくどい手口を
分かり易く説明している。
不動産・建築関係の業界にいる人にとっては常識なのだろうが、素人からすると驚く内容だ。

もし、あなたの近親者でアパート経営を考え始めている人がいるなら、
すぐに、この本をプレゼントしましょう。



このスレ見てると中古の安い一軒家すら買う気が無くなるなw




アパート経営はするな!―賃貸経営の落とし穴

Comments

name
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: 承認待ちコメント

# 2013.12.28 Sat 10:09

このコメントは管理者の承認待ちです

: 承認待ちコメント

# 2013.12.28 Sat 10:44

このコメントは管理者の承認待ちです

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